Une analyse de près de 28.000 conversions de logements depuis 2021

La demande de logements continue de croître à un moment où l'offre sur le marché résidentiel est rare et montre des signes de baisse. C'est l'une des raisons pour lesquelles le prix des logements n'a pas baissé en Espagne, malgré le coup de frein attendu avec la hausse des taux d'intérêt pour accéder à un prêt hypothécaire. Selon le dernier rapport de prix d'idealista, le prix moyen des logements d'occasion à vendre a augmenté de 7 % en glissement annuel en mars, pour s'établir à 2 079 euros/m2.

Face à cette pénurie d'offre résidentielle sur le marché, de nouvelles façons d'obtenir un logement par le biais du changement d'usage d'un bien d'une autre typologie en logement émergent plus fortement. Selon les données d'idealista/data, basées sur les informations stockées par la Direction générale du cadastre, depuis la fin de l'année 2021, il y a eu en Espagne plus de 27 700 changements d'utilisation d'un autre type de propriété, principalement à usage industriel, d'entreposage ou de commerce, vers le logement.

2021-2024 | Changement d'affectation de biens immobiliers en logements

Volume total (en unités) des changements d'utilisation de la typologie des biens immobiliers à des fins résidentielles

Changement d'affectation en logement	Volume (unités)	Quantité (%)
Stockage	7.538	27,2%
Locaux commerciaux	6.167	22,2%
Le sport	1.022	3,7%
L'enseignement	174	0,6%
Spectacles	12	0,0%
Hotel	1.832	6,6%
L'industrie	8.281	29,9%
Bureaux	2.266	8,2%
Autres utilisations	215	0,8%
Public	38	0,1%
Religieux	184	0,7%
Espagne	27.729	100,0%

Source: Catastro 

Ces changements d'affectation peuvent être effectués par une grande entreprise pour transformer un hôtel en immeuble d'habitation, ou par un petit investisseur qui décide d'acheter un local dans un immeuble bas et de le transformer en habitation. Mais précisons d'emblée qu'il ne s'agit pas d'une tâche facile, mais qu'elle n'est pas non plus impossible. Elle nécessite du temps, des démarches administratives de réalisation obligatoire et de connaître les frais que suppose l'obtention de ce changement d'usage.

Il est très important de savoir si le bien est situé dans une zone urbanisable et s'il est possible d'en changer l'usage. Pour cela, il est nécessaire de faire une consultation urbanistique auprès de la mairie correspondante. Si le changement d'usage est possible, une licence accompagnée d'un projet technique doit être soumise. Toute cette procédure administrative peut prendre du temps et de l'argent, dans certains cas plus d'un an. Il est nécessaire de respecter les exigences d'habitabilité, d'accessibilité et d'efficacité, en plus de prendre en compte les coûts de la réforme pour permettre de vivre dans cette propriété. Il est essentiel et indispensable de s'adresser à des experts en urbanisme et à des architectes pour mener à bien le projet, depuis sa présentation jusqu'à l'obtention du certificat d'habitabilité, en passant par les travaux en cours.

Les changements d'usage de l'industrie et de l'entreposage vers le résidentiel sont les plus fréquents sur le marché.

Grâce aux données du Cadastre, une étude a été préparée par les provinces sur les principaux changements d'usage effectués en faveur du logement. Au total, un peu plus de 27 700 changements d'usage d'autres biens immobiliers en logements ont été effectués depuis le troisième trimestre 2021. Près de 30 % d'entre eux correspondent à des usages industriels, suivis par 27,2 % pour un usage d'entreposage ou 22,2 % pour un usage commercial. Entre ces trois typologies, ils représentent près de 80 % de tous les changements d'usage.

D'autres changements d'affectation ont également eu lieu dans des bureaux, des hôtels, voire des édifices religieux, des centres sportifs, des écoles et même des bâtiments publics, qui peuvent être plus grands en volume, mais qui, si l'on mesure les changements par unités et non par surface, ont un volume plus petit que le reste.

2021-2024 : Provinces : Changement d'affectation d'un bien immobilier en logement

Volume total (en unités) des changements d'utilisation de la typologie de propriété vers le logement enregistré dans le cadastre, et principaux types de modifications.

Province	Total des changements	Changement principal d'utilisation du bien (1)	Unités	Principal changement d'utilisation (2)	Unités
Madrid	3.625	Commerce	2.330	Bureau	512
Barcelona	2.233	Commerce	832	Stockage	538
Pontevedra	1.624	L'industrie	722	Stockage	596
València	1.255	Stockage	505	L'industrie	332
Las Palmas	1.074	Hotel	567	Commerce	274
Sevilla	1.035	Stockage	346	Commerce	289
Burgos	963	L'industrie	723	Stockage	103
Málaga	839	Commerce	327	Stockage	198
Baleares	804	Stockage	212	Commerce	149
Murcia	760	L'industrie	217	Stockage	212
A Coruña	742	Almacenamiento	306	L'industrie	181
Cuenca	701	L'industrie	561	Religieux	46
Alicante	695	Stockage	276	L'industrie	181
Jaén	676	L'industrie	416	Stockage	148
Girona	667	Stockage	291	Commerce	131
S/C de Tenerife	590	Hotel	193	L'industrie	133
Toledo	570	Stockage	238	L'industrie	203
Almería	520	L'industrie	277	Stockage	128
Cádiz	516	Stockage	167	Commerce	145
Córdoba	500	Stockage	152	Commerce	146
Albacete	474	L'industrie	223	Stockage	211
Badajoz	466	Stockage	203	L'industrie	159
Cáceres	425	Stockage	217	L'industrie	123
Ciudad Real	406	L'industrie	193	Stockage	139
Ourense	366	Stockage	160	L'industrie	133
Castellón	339	L'industrie	159	Stockage	117
Tarragona	330	L'industrie	149	Stockage	81

Source: Catastro

Le changement d'usage en logement le plus fréquent dans les provinces est celui qui a été effectué sur des propriétés industrielles, généralement de petits ateliers, dans 25 régions espagnoles, où se distinguent les chiffres de Burgos (723), Pontevedra (722), Cuenca (561), Jaén (416), Almería (277), Albacete (223) ou León (221).

Le deuxième changement d'utilisation le plus important était le stockage, en tête dans 17 provinces, avec Valence (505), Séville (346), La Coruña (306) et Girona (291), ainsi qu'Alicante (276), Toledo (238), Cáceres (217) et les îles Baléares (212).

Sur les grands marchés, le changement d'usage le plus fréquent en faveur du logement est le commerce, avec plus de 2 330 à Madrid, 832 à Barcelone ou 327 à Malaga. Dans les deux provinces canariennes, c'est le changement d'usage d'hôtel en logement qui est le plus répandu, avec 567 à Las Palmas et 193 à Santa Cruz de Tenerife.

Dans les provinces de Madrid et de Barcelone, le changement d'usage de bureaux en logements se distingue également par son volume, avec plus de 500 dans la première ou plus de 340 dans la seconde, ainsi que par le stockage, avec plus de 530 modifications dans la province catalane ou 430 à Madrid.

Provinces | Pourcentage de différence entre les prix résidentiels et les prix pour les usages les plus courants

Les prix sont tirés des rapports de prix des portails immobiliers. (euros/m2)

Province	Commerce	Bureau
Baleares	173%	149%
S/C de Tenerife	150%	57%
Barcelona	140%	54%
Alicante	132%	93%
Guipúzcoa	118%	101%
Álava	117%	115%
Girona	114%	114%
Lleida	113%	60%
Vizcaya	112%	65%
Lugo	102%	80%
Madrid	97%	73%
Zaragoza	97%	52%
Las Palmas	96%	55%
Pontevedra	95%	116%
Tarragona	92%	74%
Castellón	89%	88%
Cádiz	86%	108%
Málaga	86%	80%
Huesca	84%	79%
Asturias	80%	17%
Guadalajara	80%	72%
València	80%	36%
A Coruña	75%	13%
Navarra	73%	95%
Huelva	72%	72%
Toledo	66%	22%
Murcia	63%	109%

Source: Catastro

En effet, selon les données d'idealista, la différence de prix entre un bien à usage résidentiel et un autre à usage industriel ou de stockage peut être triplée dans la plupart des cas, bien que dans des provinces comme Saragosse, Huesca ou Lugo, elle puisse être multipliée jusqu'à sept. Sur les grands marchés résidentiels, tels que Madrid, Barcelone, Valence, Malaga ou Alicante, les différences se situent dans des écarts qui multiplient entre trois et quatre fois la valeur de l'usage non résidentiel.

Les différences de prix les plus importantes entre un logement et une propriété commerciale sont observées aux Baléares, à Santa Cruz de Tenerife, à Barcelone ou à Alicante, où les prix sont plus que doublés. Au total, dans 10 provinces, la différence de prix est doublée. À Madrid, on observe une différence de 97 %, tandis qu'à Valence, elle est de 80 %, et que Séville ou Murcie "égalisent" un peu plus, jusqu'à 63 %, respectivement.

Toutefois, les différences de prix entre les bureaux et les logements sont plus marquées à Séville, aux Baléares, à Pontevedra et à Alava. Dans quatre autres provinces, les prix des logements sont plus de deux fois supérieurs à ceux des bureaux. Les différences sont plus relatives dans les bureaux de Malaga (80 %), Madrid (73 %) ou Barcelone (54 %), tandis qu'à Valence, elles sont supérieures de 36 %. Il y a même sept provinces, dont Cuenca, Jaén et Cáceres, où le prix au mètre carré des bureaux est supérieur à celui des logements.

Près de 2 000 changements d'affectation d'hôtels en logements

Les changements de l'usage hôtelier à l'usage résidentiel ont représenté 6,6 % du total des modifications depuis le troisième trimestre 2021, avec près de 2 000 unités. Nous les soulignons plus que les autres parce qu'il s'agit généralement de modifications portant sur des volumes plus importants en mètres carrés.

Aux modifications déjà soulignées, vécues dans les deux provinces canariennes, se sont ajoutées des modifications dans des provinces comme Barcelone (172), Baléares (143) ou Murcie (132). Un peu plus loin, Séville (95), Gérone (53) ou Cadix (49) sont également apparues. A Madrid, 21 changements d'usage d'hôtel en logement ont été enregistrés.

2021-2024 | Changement d'affectation d'hôtels en logements

Changements d'utilisation de la typologie hôtelière vers le logement et les provinces mises en valeur

Provincia	Units
España	1.832
Las Palmas	567
Santa Cruz De Tenerife	193
Barcelona	172
Baleares	143
Murcia	132
Sevilla	95
Málaga	60
Girona	53
Cádiz	49
Cuenca	33
A Coruña	24
Madrid	21
Pontevedra	19
València	18
Cáceres	16
Badajoz	15
Jaén	15
Toledo	15
Burgos	14
Almería	12
Segovia	12
Guadalajara	11
Ourense	11
Asturias	10

Source: Catastro

Autres changements d'affectation : bureaux, activités sportives ou éducatives

Les autres biens qui ont changé d'usage pour devenir des logements sont les bureaux (8,2% du total), les installations sportives (3,7%) et les établissements d'enseignement (0,6%). Comme nous l'avons déjà mentionné, Madrid (512) et Barcelone (342) représentent les principaux changements d'usage de bureaux en logements, suivis par les îles Baléares (128), La Corogne (91) et Malaga (88). Dans tous ces cas, leur poids dépasse 10 %, ce qui est supérieur à la moyenne nationale.

D'autre part, Pontevedra (140) se distingue dans les changements d'usage du sport vers le logement, devant Madrid (71) ou Murcie (70), tandis qu'à La Rioja ou Grenade, l'usage du sport dépasse 10% du total des changements d'usage dans les deux provinces.

De même, les provinces qui enregistrent le plus grand nombre de changements d'usage de biens éducatifs en logements sont Madrid (39) et Barcelone (27), avec plus de 1% du total dans chaque zone. À La Corogne (11) et à Valence (10), ils dépassent également les deux chiffres.

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*Source: idealista.com

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