Покупка недвижимости на Канарских островах сопряжена с особым налоговым режимом и процедурами, отличными от материковой Испании. Понимание этих различий критически важно для международных инвесторов, которые рассматривают Тенерифе Сур как долгосрочное вложение или путь к испанской резидентской визе.
На Канарских островах применяется косвенный налог на товары и услуги (IGIC) по ставке 6,5%, а не стандартный испанский НДС 21%. При покупке недвижимости в собственность физическим лицом плательщиком IGIC является застройщик или продавец. Однако при приобретении земельного участка или уже построенного жилого дома от физического лица налоговый режим иной: применяется налог на передачу имущества (ITP), который варьируется в зависимости от автономного сообщества. На территории Канарских островов ITP составляет определённый процент от стоимости имущества. Различие между IGIC и ITP существенно влияет на итоговую стоимость покупки. Необходимо заранее уточнить, подпадает ли конкретное имущество под режим IGIC или ITP, так как это определяет финансовое бремя покупателя и сроки платежей.
Муниципальный налог на прирост стоимости недвижимости (Plusvalía Municipal) взимается с продавца при передаче собственности и рассчитывается исходя из разницы между первоначальной и текущей стоимостью имущества в течение периода владения. На практике налоговая база часто определяется на основе кадастровой стоимости и установленных муниципалитетом коэффициентов, а не реальной разницы. Модель 211 — это налоговая декларация, которую продавец подаёт в муниципальность при оформлении передачи прав. Покупатель не платит Plusvalía, однако при планировании перепродажи следует учитывать, что при росте стоимости объекта продавец (в том числе компания-владелец) будет обязан декларировать и уплачивать этот налог. Для иностранных инвесторов, приобретающих через испанскую компанию, режим может отличаться.
Визовый режим для инвесторов в недвижимость предполагает получение долгосрочного вида на жительство при соблюдении определённых условий инвестирования. Для физического лица основное требование — приобретение недвижимого имущества стоимостью не ниже установленного минимума. При приобретении через испанскую компанию условия и налоговые последствия могут отличаться. Компания-покупатель должна платить корпоративный налог на доход, тогда как физическое лицо уплачивает налог на доход от сдачи имущества в аренду в качестве личного дохода. Реальная выгода для физического лица состоит в упрощённом порядке получения вида на жительство и отсутствии необходимости демонстрировать источники дохода. Для компании выгода может быть в возможности вычета расходов на содержание имущества, однако налоговое бремя в целом выше. Выбор структуры покупки должен быть обоснован конкретной налоговой ситуацией инвестора.
Статус налогового резидента в Испании определяется по факту нахождения в стране более определённого числа дней в календарном году или по наличию основного центра экономических интересов. Приобретение недвижимости на Тенерифе не автоматически изменяет налоговый статус, однако при фактическом переезде и установлении основного жилища на островах налоговое резидентство переходит к испанским властям. Это влечёт обязательность декларирования мировых доходов в Испании и уплату налогов согласно испанскому законодательству. Для граждан стран, с которыми Испания имеет соглашения об избежании двойного налогообложения, существуют механизмы защиты от двойного обложения. Важно своевременно уведомить налоговые органы своей страны гражданства об изменении статуса и начать соблюдать испанские налоговые обязательства. Рекомендуется консультация с налоговым адвокатом до изменения статуса резидентства.
Помимо основной стоимости объекта, покупатель должен бюджетировать налоговые платежи, регистрационные сборы и услуги профессионалов. К налогам относятся IGIC или ITP (в зависимости от характера сделки), налог на имущество за текущий год и возможный налог на финансовые активы, если они используются для финансирования покупки. Регистрационные и нотариальные сборы зависят от стоимости имущества и определяются по установленным тарифам. Услуги адвоката, риэлтора и бухгалтера также должны быть учтены в бюджете. При наличии ипотечного финансирования добавляются расходы на оценку, страхование и комиссии банка. Получение испанского налогового идентификационного номера (NIE), открытие банковского счёта и полная правовая проверка документов требуют временных и финансовых затрат. Общая сумма дополнительных расходов может составить значительный процент от стоимости недвижимости, и их необходимо учитывать при планировании инвестиции.
Наиболее частая ошибка — неправильное заполнение данных в NIE, что впоследствии затрудняет открытие банковского счёта и регистрацию прав собственности. Иностранные покупатели часто недооценивают важность полной правовой проверки документов продавца и истории титула имущества, что может привести к спорам после закрытия сделки. Ошибки в декларировании источников финансирования и происхождения средств могут вызвать вопросы налоговых органов. Некорректное составление договора купли-продажи или его неправильный перевод создаёт правовые риски. Игнорирование требований к декларированию иностранных активов и неправильная классификация вида имущества (жилое или инвестиционное) приводят к штрафам. Отсутствие регистрации полученного вида на жительство в соответствующих органах затягивает процесс легализации. Для минимизации рисков необходимо на каждом этапе сотрудничать с квалифицированными специалистами, имеющими опыт работы с иностранными инвесторами.
Налоговый режим зависит от статуса продавца и типа имущества. При покупке у застройщика применяется IGIC 6,5%. При приобретении уже построенного дома или квартиры у физического лица взимается налог на передачу имущества (ITP). Необходимо уточнить конкретный режим для каждой сделки у налогового консультанта.
RIC — это механизм, позволяющий компаниям, работающим на Канарских островах, резервировать часть прибыли при соблюдении определённых условий без немедленного налогообложения. Для иностранных покупателей недвижимости это может быть актуально только при структурировании инвестиций через испанскую компанию, занимающуюся лизингом или сдачей имущества.
После Brexit граждане Великобритании больше не являются гражданами Европейского союза и требуют визы для нахождения в Испании сверх туристического срока. Приобретение недвижимости может являться основанием для получения вида на жительство при соблюдении инвестиционных требований. Необходимо консультация с адвокатом по иммиграционному праву для определения оптимальной схемы легализации статуса.
Модель 211 подаётся продавцом при регистрации передачи прав собственности на имущество в Испании. Обязательность определяется муниципалитетом, где расположено имущество. Покупатель не подаёт эту форму, однако должен убедиться, что продавец надлежащим образом выполнил эту обязанность до завершения сделки.
DOM Tenerife Real Estate гарантирует безопасность каждой сделки через полную правовую и документальную проверку, а также многоязычное сопровождение на всех этапах: получение NIE, работа с банком, нотариальное оформление и регистрация в реестре. Наша команда специалистов обеспечивает полное соответствие испанскому и канарскому законодательству, защищая ваши интересы как инвестора. Свяжитесь с нами по WhatsApp +34 673 560 035 для консультации по покупке недвижимости на Тенерифе Сур.
#golden visa spain # spain residency property purchase
Телефон
+34 922 089 199Мобильная связь и Whatsapp
+34 673 560 035
Электронная почта
mail@domtenerife.esАдрес
Avenida Kurt Konrad Mayer 63, El Madroñal, 38660 Adeje, Santa Cruz de Tenerife, España.
