Gastos e impuestos por la compra de una vivienda en 2024, ¿cuáles son?

Adquirir una vivienda conlleva diversos gastos e impuestos que es fundamental tener en consideración. ¿Cuáles son estos costos y cuánto se debe abonar?

La hipoteca no constituye el único desembolso significativo al comprar una propiedad. De hecho, existen numerosos gastos e impuestos que deben afrontarse para formalizar la transacción y convertirse en propietario.

Entre estos costos se incluyen la tasación del inmueble, los honorarios del notario, los registros pertinentes y los impuestos correspondientes, como el IVA y el ITP. Se recomienda contar con ahorros equivalentes al 10% al 12% del precio de la vivienda, variando según la comunidad autónoma y si se trata de una vivienda nueva o usada.

¿Cuáles son los gastos asociados a la compra de una vivienda en 2024?

• Gastos de Notaría:
     Uno de los aspectos a considerar al adquirir una vivienda, ya sea nueva o usada, son los honorarios de notaría, también conocidos como aranceles. Estos oscilan entre 600 y 1.500 euros para la escritura pública de compraventa, dependiendo del precio del inmueble. Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se pagarían aproximadamente 850 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberían abonar unos 1.000 euros.

• Registro de la Propiedad:
     La inscripción de las escrituras en el Registro de la Propiedad conlleva costos adicionales, establecidos normativamente y dependientes del valor del inmueble, generalmente entre 400 y 650 euros.

•  Gastos de Gestoría:
     La gestoría, un gasto opcional, se encarga de tramitar la liquidación de impuestos y otros trámites. Sus honorarios, al ser profesionales libres, oscilan entre 500 y 1000 euros. En algunos casos, las inmobiliarias ofrecen servicios legales para gestionar estos trámites.

• Impuestos de Compra:
     - Viviendas Nuevas: En cuanto a los impuestos en la compra de una vivienda nueva, el más importante al que hacer frente es el IGIC - Impuesto General Indirecto Canario ( El equivalente al IVA en las Islas Canarias), que en 2024 asciende al 7%. Es decir, supondría 7.000 euros en el caso de adquirir una vivienda de 100.000 euros y de 17.500 en una de 250.000 euros.
     - Viviendas Usadas: Por otro lado, para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%.

Además de estos gastos asociados a la compra, si se financia mediante una hipoteca, se deben considerar:

• Gastos de Tasación en la Hipoteca:
     En 2024, la tasación oscila entre 250 y 800 euros, dependiendo de la entidad y el tipo de inmueble.

• Comisión de Apertura de Hipoteca:
     Puede llegar al 2% del capital prestado, aunque algunas entidades no la aplican.

• Honorarios Inmobiliarios:
     Algunas agencias inmobiliarias ofrecen servicios adicionales, como el 'personal shopper' inmobiliario, con costos asociados.

El pago de estos gastos varía según la elección del comprador de contratar o no los servicios de una gestoría, siendo esta última responsable de realizar los pagos en caso de contratación. En resumen, el total de gastos e impuestos suele rondar entre el 10% y el 12% del precio de la vivienda, dependiendo del valor y la ubicación. 

Por ejemplo, en el caso de que vayas a comprar una vivienda de 200.000 euros en Tenerife, esto es lo que tendrías que pagar sumando todos los gastos: notaría, honorarios de los profesionales implicados e impuestos. Cabe recordar que algunos gastos, como los de notaría, oscilan entre varios porcentajes, así que las cifras resultantes pueden ser aproximadas:

Gasto	Vivienda nueva	Vivienda de segunda mano
Notaría (entre el 0,2% y el 0,5%)	1.000 €	1.000 €
Registro (entre el 0,1% y el 0,25% sobre el precio de la vivienda)	500 €	500 €
Gestoría (depende la gestoría)	700 €	700 €
IGIC	14.000 €	0 €
AJD (en Canarias en 2024 es 1%)	2.000 €	0 €
ITP (en Canarias en 2024 es 6,5%)	0 €	13.000 €
TOTAL	18.200 €	15.200 €

El nuevo valor fiscal de las viviendas:

Desde el 1 de enero de 2022, está operativo el nuevo valor de referencia de Catastro. Este valor es la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es decir, como hemos visto, es la clave para determinar cuántos tributos hay que pagar por la compra de una casa. 

Este cambio venía incluido en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, aprobada en julio de 2021, aunque su puesta en marcha se aplazó hasta 2022. Tras la modificación, la base imponible ha dejado de ser el ‘valor real’ que tantos quebraderos de cabeza ha generado a Hacienda en los últimos tiempos y ahora es el ‘valor de mercado’, que viene determinado por el valor de referencia de Catastro.

Dicho de otro modo: en el caso de los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2022, los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso -ITP para compra de viviendas usadas o Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para herencias y donaciones-. Tributar por debajo de lo que dicta la normativa puede derivar en inspecciones de Hacienda, e incluso en un expediente sancionador para el contribuyente. 

En el caso de que el contribuyente crea que el valor de referencia no se corresponde con el de mercado, debe recurrir y demostrarlo ante el fisco. Por tanto, la carga de la prueba recae en los ciudadanos. Para ello, puede aportar tasaciones del inmueble, fotografías o un acta notarial que justifique el estado real de la vivienda. 

La llegada de este cambio generó incertidumbre, sobre todo porque no todos los inmuebles tienen 'asignado' dicho nuevo valor de referencia. En tal caso, y como los contribuyentes solo están obligados a tributar por el “valor de mercado”, pueden basarse en el valor de escritura y será Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado el contribuyente.  

Navegar por las complejidades del nuevo panorama fiscal inmobiliario es crucial. En DOM TENERIFE Real Estate, estamos aquí para ayudarte en cada paso, asegurándonos de que estés encantado con tu nueva casa, ¡dejándonos el papeleo a nosotros!

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