Анализ почти 28.000 сделок по перестройке домов с 2021 года

Спрос на жилье продолжает расти в то время, когда на рынке жилья наблюдается дефицит предложения и признаки его сокращения. Это одна из причин, почему цены на жилье в Испании не падают, несмотря на торможение, которое ожидалось в связи с повышением процентных ставок для получения ипотечного кредита. Согласно последнему отчету о ценах idealista, средняя цена на выставленное на продажу жилье выросла в марте на 7% в годовом исчислении, до 2 079 евро/м2.

В условиях дефицита предложения жилья на рынке все активнее появляются новые способы приобретения жилья путем изменения вида использования недвижимости другой типологии на жилье. По данным компании idealista/data, основанным на информации, хранящейся в Главном управлении кадастра, с конца 2021 года в Испании было зарегистрировано более 27 700 случаев смены вида использования недвижимости другого типа, в основном промышленного, складского или коммерческого, на жилье.

2021-2024 | Изменение вида использования с недвижимости на жилье

Общий объем (в единицах) изменений использования типологии недвижимости на жилое использование

Изменение использования под жилье	Объем (единицы)	Количество (%)
Хранение	7.538	27,2%
Коммерческие помещения	6.167	22,2%
Спорт	1.022	3,7%
Обучение	174	0,6%
Выставки	12	0,0%
Отель	1.832	6,6%
Промышленность	8.281	29,9%
Офисы	2.266	8,2%
Другие виды использования	215	0,8%
Общественность	38	0,1%
Религия	184	0,7%
Испания	27.729	100,0%

Источник: Кадастр

Сменить назначение может как крупная компания, переоборудовавшая отель в жилой дом, так и мелкий инвестор, решивший купить местную малоэтажку и превратить ее в свой дом. Но давайте сразу оговоримся, что это не простая задача, но и не невыполнимая. Она требует времени, обязательных административных процедур и знания расходов, которые предполагает получение этого изменения использования.

Очень важно знать, находится ли недвижимость в зоне, пригодной для застройки, и возможно ли изменить ее использование. Поэтому необходимо провести урбанистическую консультацию в соответствующей мэрии. Если изменение вида использования возможно, необходимо предоставить лицензию с техническим проектом. Весь этот административный процесс может занять время и деньги, в некоторых случаях более года. Необходимо соблюсти требования пригодности для проживания, доступности и эффективности, а также учесть затраты на реформу, чтобы сделать возможным проживание в этом помещении. Ключевым и незаменимым является обращение к экспертам в области градостроительства и архитекторам, чтобы довести дело до успешного завершения, начиная с презентации проекта, во время проведения работ и заканчивая получением сертификата пригодности для проживания.

Наиболее распространенными на рынке являются изменения вида использования с промышленного и складского на жилой.

На основе данных кадастра было подготовлено исследование по провинциям об основных изменениях в использовании жилья. В общей сложности с третьего квартала 2021 года было произведено чуть более 27 700 изменений вида использования с другой недвижимости на жилье. Почти 30 % из них соответствуют промышленному использованию, затем следуют 27,2 % для складского использования или 22,2 % для коммерческого использования. На эти три типологии приходится почти 80 % всех изменений в использовании.

Другие изменения в использовании произошли в офисах, гостиницах, религиозных зданиях, спортивных центрах, школах и даже общественных зданиях, которые по объему могут быть больше, но которые, если измерять изменения по единицам, а не по площади, имеют меньший объем, чем остальные.

2021-2024 : Провинции : Изменение использования недвижимости на жилье

Общий объем (в единицах) изменений использования типологии недвижимости в жилье, зарегистрированных в кадастре, и основные типы изменений.

Провинция	Общие изменения	Основные изменения в использовании недвижимости (1)	Единицы	Основные изменения в использовании (2)	Единицы
Madrid	3.625	Коммерция	2.330	Офис	512
Barcelona	2.233	Коммерция	832	Хранение	538
Pontevedra	1.624	Промышленность	722	Хранение	596
València	1.255	Хранение	505	Промышленность	332
Las Palmas	1.074	Отель	567	Коммерция	274
Sevilla	1.035	Хранение	346	Коммерция	289
Burgos	963	Промышленность	723	Хранение	103
Málaga	839	Коммерция	327	Хранение	198
Baleares	804	Хранение	212	Коммерция	149
Murcia	760	Промышленность	217	Хранение	212
A Coruña	742	Almacenamiento	306	Промышленность	181
Cuenca	701	Промышленность	561	Религия	46
Alicante	695	Хранение	276	Промышленность	181
Jaén	676	Промышленность	416	Хранение	148
Girona	667	Хранение	291	Коммерция	131
S/C de Tenerife	590	Отель	193	Промышленность	133
Toledo	570	Хранение	238	Промышленность	203
Almería	520	Промышленность	277	Хранение	128
Cádiz	516	Хранение	167	Коммерция	145
Córdoba	500	Хранение	152	Коммерция	146
Albacete	474	Промышленность	223	Хранение	211
Badajoz	466	Хранение	203	Промышленность	159
Cáceres	425	Хранение	217	Промышленность	123
Ciudad Real	406	Промышленность	193	Хранение	139
Ourense	366	Хранение	160	Промышленность	133
Castellón	339	Промышленность	159	Хранение	117
Tarragona	330	Промышленность	149	Хранение	81

Источник: Кадастр

Чаще всего в провинциях меняют вид использования на жилье промышленные объекты, как правило, небольшие мастерские, в 25 испанских регионах, среди которых выделяются Бургос (723), Понтеведра (722), Куэнка (561), Хаэн (416), Альмерия (277), Альбасете (223) и Леон (221).

Следующим по значимости изменением вида использования было складирование, лидирующее в 17 провинциях, среди которых выделяются Валенсия (505), Севилья (346), А-Корунья (306) и Жирона (291), а также Аликанте (276), Толедо (238), Касерес (217) и Балеарские острова (212).

На крупных рынках наиболее распространенной сменой вида использования на жилье была коммерция: более 2 330 в Мадриде, 832 в Барселоне и 327 в Малаге. В то же время в двух провинциях Канарских островов наиболее распространена смена вида использования с гостиниц на жилье: 567 в Лас-Пальмасе и 193 в Санта-Крус-де-Тенерифе.

В провинциях Мадрид и Барселона изменение вида использования с офисов на жилье также выделялось своим объемом - более 500 в первой и более 340 во второй, а также складскими помещениями - более 530 модификаций в каталонской провинции и 430 в Мадриде.

Провинции | Процент разницы между ценами на жилье и ценами для наиболее распространенных видов использования

Цены взяты из прайс-листов порталов недвижимости (евро/м2)

Провинция	Коммерция	Офис
Baleares	173%	149%
S/C de Tenerife	150%	57%
Barcelona	140%	54%
Alicante	132%	93%
Guipúzcoa	118%	101%
Álava	117%	115%
Girona	114%	114%
Lleida	113%	60%
Vizcaya	112%	65%
Lugo	102%	80%
Madrid	97%	73%
Zaragoza	97%	52%
Las Palmas	96%	55%
Pontevedra	95%	116%
Tarragona	92%	74%
Castellón	89%	88%
Cádiz	86%	108%
Málaga	86%	80%
Huesca	84%	79%
Asturias	80%	17%
Guadalajara	80%	72%
València	80%	36%
A Coruña	75%	13%
Navarra	73%	95%
Huelva	72%	72%
Toledo	66%	22%
Murcia	63%	109%

Источник: Кадастр

По данным компании idealista, разница в цене между жилой недвижимостью и промышленной или складской в большинстве случаев может быть утроена, а в таких провинциях, как Сарагоса, Уэска или Луго, она может быть умножена до семи раз. На крупных рынках жилой недвижимости, таких как Мадрид, Барселона, Валенсия, Малага или Аликанте, разница в стоимости нежилых помещений увеличивается в три-четыре раза.

Самая большая разница в цене между жилой и коммерческой недвижимостью наблюдается на Балеарских островах, в Санта-Крус-де-Тенерифе, Барселоне или Аликанте, причем в этих районах цены увеличиваются более чем в два раза. В общей сложности в 10 провинциях разница в цене удваивается. В Мадриде разница составляет 97 %, в Валенсии - 80 %, а в Севилье и Мурсии "выравнивание" несколько больше - до 63 % соответственно.

Однако разница в ценах между офисами и домами наиболее заметна в Севилье, на Балеарских островах, в Понтеведре и Алаве. Еще в четырех провинциях цены на жилье более чем в два раза превышают стоимость офисной недвижимости. Разница более относительна в офисах в Малаге (80 %), Мадриде (73 %) или Барселоне (54 %), в то время как в Валенсии она выше на 36 %. Есть даже семь провинций, включая Куэнка, Хаэн и Касерес, где стоимость квадратного метра офисных помещений выше, чем жилья.

Около 2.000 переходов от гостиниц к жилью

Изменения с гостиничного на жилое использование составили 6,6% от общего числа модификаций с третьего квартала 2021 года, почти 2 000 единиц. Мы выделяем их среди остальных, поскольку они, как правило, представляют собой модификации большего объема в квадратных метрах.

К уже отмеченным изменениям, произошедшим в двух провинциях Канарских островов, добавились изменения в таких провинциях, как Барселона (172), Балеары (143) или Мурсия (132). Чуть дальше также оказались Севилья (95), Жирона (53) и Кадис (49). В Мадриде было зафиксировано 21 изменение вида использования с гостиничного на жилой.

2021-2024 | Изменение использования с гостиниц на жилье

Изменения в использовании с гостиничной типологии на жилищную и выделенные провинции

Провинция	Единицы
España	1.832
Las Palmas	567
Santa Cruz De Tenerife	193
Barcelona	172
Baleares	143
Murcia	132
Sevilla	95
Málaga	60
Girona	53
Cádiz	49
Cuenca	33
A Coruña	24
Madrid	21
Pontevedra	19
València	18
Cáceres	16
Badajoz	15
Jaén	15
Toledo	15
Burgos	14
Almería	12
Segovia	12
Guadalajara	11
Ourense	11
Asturias	10

Source: Catastro

Другие изменения в использовании: офисные, спортивные или образовательные помещения

Среди других объектов, сменивших назначение на жилье, - офисы (8,2% от общего числа), спортивные сооружения (3,7%) и образовательные учреждения (0,6%). Как мы уже упоминали, в Мадриде (512) и Барселоне (342) происходит основная смена вида использования с офисного на жилой, за ними следуют Балеарские острова (128), А-Корунья (91) и Малага (88). Во всех этих городах их доля превышает 10%, что выше среднего показателя по стране.

С другой стороны, Понтеведра (140) выделяется по изменениям в использовании спортивных объектов на жилье, опережая Мадрид (71) и Мурсию (70), в то время как в Ла-Риохе и Гранаде использование спортивных объектов превышает 10% от общего количества изменений в использовании в обеих провинциях.

Аналогичным образом, провинции с наибольшим числом изменений использования образовательной недвижимости на жилье - Мадрид (39) и Барселона (27), превышающим 1% от общего числа в каждой из них. В А-Корунье (11) и Валенсии (10) этот показатель также превышает две цифры.

Согласно собранным и проанализированным данным, "проптех", предоставляющий информацию, предназначенную для профессиональных работников, чтобы облегчить принятие стратегических решений, в равной степени распространен в Испании, Италии и Португалии. Используются все параметры базы данных порталов inmobiliarios в каждой стране, а также другие источники данных, государственные и частные, для предоставления услуг по оценке, инверсии, захвату и анализу рынка.

*Источник: idealista.com

#изменение вида использования # недвижимость в Испании # купить недвижимость # инвестировать в недвижимость # земельный кадастр # проживание в Испании # дом для отдыха # туризм # домтенерифе

---

Share