Quels sont les coûts et les taxes liés à l'achat d'un logement en 2024 ?

L'achat d'un logement entraîne diverses dépenses et taxes qu'il est essentiel de prendre en considération. Quels sont ces frais et quel est le montant à payer ?

Le prêt hypothécaire n'est pas la seule dépense importante lors de l'achat d'un bien immobilier. En effet, de nombreux frais et taxes doivent être engagés pour formaliser la transaction et devenir propriétaire.

Ces frais comprennent l'évaluation du bien, les frais de notaire, les registres pertinents et les taxes correspondantes, telles que la TVA et l'ITP. Il est recommandé de disposer d'une épargne équivalente à 10 à 12 % du prix du bien, variable selon la communauté autonome et selon qu'il s'agit d'un bien neuf ou d'un bien d'occasion.

Quels sont les coûts liés à l'achat d'un logement en 2024 ?

• Les frais de notaire :    L'un des aspects à prendre en compte lors de l'achat d'un logement, qu'il soit neuf ou d'occasion, sont les frais de notaire, également appelés tarifs. Ceux-ci varient entre 600 et 1 500 euros pour l'acte public de vente, en fonction du prix du bien. Par exemple, pour un appartement de 100 000 euros, vous paierez environ 850 euros, tandis que pour un appartement de 250 000 euros, vous devrez débourser environ 1 000 euros.
  
  
• Registre foncier :    L'inscription des actes au registre foncier entraîne des frais supplémentaires, fixés par la loi et dépendant de la valeur du bien, généralement entre 400 et 650 euros.
  
  
• Avocat : L'avocat, dépense facultative, est chargé de traiter la liquidation des taxes et autres formalités. Ses honoraires, en tant que professionnels libres, se situent entre 500 et 1000 euros. Dans certains cas, les agences immobilières proposent des services juridiques pour gérer ces procédures.
  
  
• Taxes sur l'achat : - Maisons neuves : En ce qui concerne les impôts sur l'achat d'un nouveau logement, le plus important est l'IGIC - Impuesto General Indirecto Canario (l'équivalent de la TVA aux Canaries), qui s'élève à 7 % en 2024. C'est-à-dire qu'il supposerait 7 000 euros dans le cas de l'acquisition d'une maison de 100 000 euros et de 17 500 dans celui d'une maison de 250 000 euros.    - Maisons d'occasion : En revanche, pour les logements d'occasion, l'impôt le plus important est l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP). Dans ce cas, son montant dépend du pourcentage appliqué au prix de vente et de la communauté autonome dans laquelle se trouve le logement, bien qu'en règle générale un taux compris entre 6 et 10 % soit appliqué. En plus de ces dépenses liées à l'achat, si celui-ci est financé par un prêt hypothécaire, il faut prendre en compte les éléments suivants :
  
  
• Les frais d'évaluation dans l'hypothèque : En 2024, l'évaluation se situe entre 250 et 800 euros, en fonction de l'entité et du type de bien. Frais de constitution de l'hypothèque : Ils peuvent atteindre 2 % du capital prêté, bien que certaines entités ne les appliquent pas.
  
  
• Frais immobiliers : Certaines agences immobilières proposent des services supplémentaires, comme le "personal shopper" immobilier, avec des frais associés. Le paiement de ces frais varie en fonction du choix de l'acheteur de contracter ou non les services d'une agence immobilière, cette dernière étant chargée d'effectuer les paiements en cas de contrat. En résumé, le total des frais et des taxes se situe généralement entre 10 et 12 % du prix du bien, en fonction de sa valeur et de sa localisation. 

Par exemple, dans le cas de l'achat d'une propriété de 200 000 euros à Tenerife, voici ce que vous devrez payer en additionnant tous les frais : frais de notaire, honoraires des professionnels impliqués et taxes. Il convient de rappeler que certains frais, tels que les frais de notaire, varient entre plusieurs pourcentages, de sorte que les chiffres obtenus peuvent être approximatifs :

Dépenses	Nouveau développement	Logement d'occasion
Notaire ( 0,2% - 0,5%)	1.000 €	1.000 €
Registre foncier ( 0,1% - 0,25% )	500 €	500 €
Avocat (en fonction de l'entreprise)	700 €	700 €
IGIC	14.000 €	0 €
AJD ( 1%)	2.000 €	0 €
ITP ( 6,5%)	0 €	13.000 €
TOTAL:	18.200 €	15.200 €

La nouvelle valeur fiscale des logements :

Depuis le 1er janvier 2022, la nouvelle valeur de référence du cadastre est opérationnelle. Cette valeur est la base imposable pour des impôts aussi importants que les droits de mutation (ITP). En d'autres termes, comme nous l'avons vu, c'est la clé pour déterminer le montant de l'impôt à payer pour l'achat d'une maison. 

Cette modification a été incluse dans la loi 11/2021 sur les mesures de prévention et de lutte contre la fraude, approuvée en juillet 2021, bien que sa mise en œuvre ait été reportée à 2022. Après la modification, la base imposable n'est plus la "valeur réelle" qui a causé tant de maux de tête au Trésor public ces derniers temps, mais la "valeur de marché", qui est déterminée par la valeur de référence du cadastre.

En d'autres termes : pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2022, les contribuables doivent déclarer selon la valeur de référence du Cadastre, car celle-ci est présumée être la valeur de marché, quelle que soit la valeur pour laquelle le bien a été cédé. Toutefois, si la valeur de l'acte est supérieure à la valeur de référence, elle constituera la base imposable pour les impôts applicables selon le cas -ITP pour l'achat de logements d'occasion ou impôt sur les successions et donations pour les héritages et les donations-. Une imposition inférieure à ce que prévoit la réglementation peut donner lieu à des contrôles de la part de l'administration fiscale, voire à un dossier de sanction pour le contribuable. 

Si le contribuable estime que la valeur de référence ne correspond pas à la valeur marchande, il doit faire appel et le prouver à l'administration fiscale. La charge de la preuve incombe donc au citoyen. Pour ce faire, il peut fournir des évaluations du bien, des photographies ou un acte notarié justifiant l'état réel du bien. 

L'arrivée de ce changement a généré des incertitudes, notamment parce que toutes les propriétés ne se voient pas "attribuer" cette nouvelle valeur de référence. Dans ce cas, et comme les contribuables ne sont tenus de payer l'impôt que sur la "valeur de marché", ils peuvent s'appuyer sur la valeur de l'acte et il appartiendra au Trésor de prouver que la valeur de l'acte ne correspond pas à la valeur de marché si elle n'est pas en accord avec ce que le contribuable a déclaré.  

Il est essentiel de s'y retrouver dans la complexité du nouveau paysage fiscal. Chez DOM TENERIFE Real Estate, nous sommes là pour vous aider à chaque étape, en veillant à ce que vous soyez ravi de votre nouvelle maison, en nous laissant le soin de nous occuper de la paperasse !

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