Die Nachfrage nach Wohnraum steigt weiter an, während das Angebot auf dem Wohnungsmarkt knapp ist und Anzeichen eines Rückgangs aufweist. Dies ist einer der Gründe, warum der Preis für Wohnraum in Spanien nicht gefallen ist, trotz der Bremse, die mit dem Anstieg der Zinssätze für den Zugang zu einer Hypothek erwartet wurde. Laut dem jüngsten idealista-Preisbericht stieg der Durchschnittspreis für zum Verkauf stehende Gebrauchtimmobilien im März im Vergleich zum Vorjahr um 7 % auf 2.079 Euro/m2.
Angesichts dieser Verknappung des Wohnungsangebots auf dem Markt entstehen immer mehr neue Möglichkeiten, ein Haus durch die Umnutzung einer Immobilie einer anderen Typologie zu Wohnraum zu erwerben. Nach Angaben von idealista/data, die auf den von der Generaldirektion für Katasterwesen gespeicherten Informationen beruhen, gab es in Spanien seit Ende 2021 mehr als 27.700 Umnutzungen von anderen Immobilienarten in Wohnungen, vor allem von Industrie-, Lager- oder Gewerbeflächen.
Gesamtvolumen (in Einheiten) der Nutzungsänderungen der Immobilientypologie zu Wohnzwecken
| Umnutzung zu Wohnraum | Volumen (Einheiten) | Menge (%) |
|---|---|---|
| Lagerung | 7.538 | 27,2% |
| Gewerbliche Räume | 6.167 | 22,2% |
| Sport | 1.022 | 3,7% |
| Unterricht | 174 | 0,6% |
| Zeigt | 12 | 0,0% |
| Hotel | 1.832 | 6,6% |
| Industrie | 8.281 | 29,9% |
| Ämter | 2.266 | 8,2% |
| Andere Verwendungen | 215 | 0,8% |
| Öffentlich | 38 | 0,1% |
| Religiös | 184 | 0,7% |
| Spain | 27.729 | 100,0% |
Quelle: Catastro
Diese Nutzungsänderungen können von einem großen Unternehmen vorgenommen werden, um ein Hotel in ein Wohngebäude umzuwandeln, bis hin zu einem kleinen Investor, der beschließt, ein Lokal in einem Tief zu kaufen und es in sein Zuhause zu verwandeln. Aber lassen Sie uns von Anfang an klarstellen, dass dies keine einfache Aufgabe ist, aber auch nicht unmöglich. Es erfordert Zeit, Verwaltungsverfahren mit obligatorischen Erfüllungen und die Kenntnis der Kosten, die für diese Nutzungsänderung erforderlich sind.
Es ist sehr wichtig zu wissen, ob sich die Immobilie in einem bebaubaren Gebiet befindet und ob eine Nutzungsänderung möglich ist. Daher ist es notwendig, eine städtebauliche Beratung bei der zuständigen Stadtverwaltung durchzuführen. Wenn die Nutzungsänderung möglich ist, muss eine Genehmigung mit einem technischen Projekt eingereicht werden. Dieses gesamte Verwaltungsverfahren kann Zeit und Geld kosten, in manchen Fällen mehr als ein Jahr. Die Anforderungen an die Bewohnbarkeit, die Zugänglichkeit und die Effizienz müssen erfüllt werden, wobei auch die Kosten für die Umgestaltung berücksichtigt werden müssen, um das Wohnen in dieser Immobilie zu ermöglichen. Es ist wichtig und unverzichtbar, sich an Experten für Stadtplanung und Architekten zu wenden, um das Projekt zu einem erfolgreichen Abschluss zu bringen, von der Präsentation des Projekts über die laufenden Arbeiten bis hin zum Erhalt der Bewohnbarkeitsbescheinigung.
Anhand der Daten des Katasters wurde von den Provinzen eine Studie über die wichtigsten Nutzungsänderungen in Wohnraum erstellt. Insgesamt wurden seit dem dritten Quartal 2021 etwas mehr als 27.700 Nutzungsänderungen von anderen Immobilien in Wohnungen vorgenommen. Fast 30 % davon entfallen auf industrielle Nutzungen, gefolgt von 27,2 % für Lagerzwecke und 22,2 % für gewerbliche Nutzungen. Auf diese drei Typologien entfallen fast 80 % aller Nutzungsänderungen.
Andere Nutzungsänderungen, die stattgefunden haben, wurden auch in Büros, Hotels oder sogar religiösen Gebäuden, Sportzentren, Schulen und sogar öffentlichen Gebäuden vorgenommen, die zwar vom Volumen her größer sein mögen, die aber, wenn man die Änderungen nach Einheiten und nicht nach Fläche misst, ein geringeres Volumen als der Rest haben.
Gesamtvolumen (in Einheiten) der Nutzungsänderungen der im Kataster eingetragenen Immobilientypologie in Wohnraum und Hauptarten von Änderungen.
| Provinz | Änderungen insgesamt | Wesentliche Änderung der Nutzung der Immobilie (1) | Einheiten | Wesentliche Änderung der Nutzung (2) | Einheiten |
|---|---|---|---|---|---|
| Madrid | 3.625 | Handel | 2.330 | Büro | 512 |
| Barcelona | 2.233 | Handel | 832 | Lagerung | 538 |
| Pontevedra | 1.624 | Industrie | 722 | Lagerung | 596 |
| València | 1.255 | Lagerung | 505 | Industrie | 332 |
| Las Palmas | 1.074 | Hotel | 567 | Handel | 274 |
| Sevilla | 1.035 | Lagerung | 346 | Handel | 289 |
| Burgos | 963 | Industrie | 723 | Lagerung | 103 |
| Málaga | 839 | Handel | 327 | Lagerung | 198 |
| Baleares | 804 | Lagerung | 212 | Handel | 149 |
| Murcia | 760 | Industrie | 217 | Lagerung | 212 |
| A Coruña | 742 | Lagerung | 306 | Industrie | 181 |
| Cuenca | 701 | Industrie | 561 | Religiös | 46 |
| Alicante | 695 | Lagerung | 276 | Industrie | 181 |
| Jaén | 676 | Industrie | 416 | Lagerung | 148 |
| Girona | 667 | Lagerung | 291 | Handel | 131 |
| S/C de Tenerife | 590 | Hotel | 193 | Industrie | 133 |
| Toledo | 570 | Lagerung | 238 | Industrie | 203 |
| Almería | 520 | Industrie | 277 | Lagerung | 128 |
| Cádiz | 516 | Lagerung | 167 | Handel | 145 |
| Córdoba | 500 | Lagerung | 152 | Handel | 146 |
| Albacete | 474 | Industrie | 223 | Lagerung | 211 |
| Badajoz | 466 | Lagerung | 203 | Industrie | 159 |
| Cáceres | 425 | Lagerung | 217 | Industrie | 123 |
| Ciudad Real | 406 | Industrie | 193 | Lagerung | 139 |
| Ourense | 366 | Lagerung | 160 | Industrie | 133 |
| Castellón | 339 | Industrie | 159 | Lagerung | 117 |
| Tarragona | 330 | Industrie | 149 | Lagerung | 81 |
Quelle: Catastro
Die häufigste Umnutzung von Industrieobjekten, in der Regel kleine Werkstätten, in den Provinzen ist in bis zu 25 spanischen Regionen zu verzeichnen, wobei die Zahlen in Burgos (723), Pontevedra (722), Cuenca (561), Jaén (416), Almería (277), Albacete (223) oder León (221) herausragen.
Die zweitwichtigste Nutzungsänderung war die Lagerung, die in 17 Provinzen an erster Stelle stand, wobei Valencia (505), Sevilla (346), A Coruña (306) und Girona (291) sowie Alicante (276), Toledo (238), Cáceres (217) und die Balearen (212) hervorstachen.
Auf den großen Märkten war die häufigste Nutzungsänderung in Wohnraum der Handel, mit mehr als 2 330 in Madrid, 832 in Barcelona und 327 in Málaga. In den beiden kanarischen Provinzen war die Umnutzung von Hotels in Wohnungen am weitesten verbreitet, mit 567 in Las Palmas und 193 in Santa Cruz de Tenerife.
In den Provinzen Madrid und Barcelona war die Umwidmung von Büros in Wohnungen mit mehr als 500 in der ersten und mehr als 340 in der zweiten Provinz sowie die Umwidmung von Lagerräumen mit mehr als 530 Änderungen in der katalanischen Provinz und 430 in Madrid ebenfalls am weitesten verbreitet.
Die Preise stammen aus den Preisberichten der Immobilienportale (Euro/m2)
| Provinz | Handel | Büro |
|---|---|---|
| Baleares | 173% | 149% |
| S/C de Tenerife | 150% | 57% |
| Barcelona | 140% | 54% |
| Alicante | 132% | 93% |
| Guipúzcoa | 118% | 101% |
| Álava | 117% | 115% |
| Girona | 114% | 114% |
| Lleida | 113% | 60% |
| Vizcaya | 112% | 65% |
| Lugo | 102% | 80% |
| Madrid | 97% | 73% |
| Zaragoza | 97% | 52% |
| Las Palmas | 96% | 55% |
| Pontevedra | 95% | 116% |
| Tarragona | 92% | 74% |
| Castellón | 89% | 88% |
| Cádiz | 86% | 108% |
| Málaga | 86% | 80% |
| Huesca | 84% | 79% |
| Asturias | 80% | 17% |
| Guadalajara | 80% | 72% |
| València | 80% | 36% |
| A Coruña | 75% | 13% |
| Navarra | 73% | 95% |
| Huelva | 72% | 72% |
| Toledo | 66% | 22% |
| Murcia | 63% | 109% |
Quelle: Catastro
Nach Angaben von idealista kann sich der Preisunterschied zwischen einer Immobilie für Wohnzwecke und einer anderen für Industrie- oder Lagerzwecke in den meisten Fällen verdreifachen, in Provinzen wie Zaragoza, Huesca oder Lugo sogar versiebenfachen. In großen Wohnungsmärkten wie Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga oder Alicante liegen die Unterschiede zwischen dem Drei- und Vierfachen des Werts der Nichtwohnnutzung.
Die größten Preisunterschiede zwischen einer Wohnung und einer Gewerbeimmobilie sind auf den Balearen, in Santa Cruz de Tenerife, Barcelona oder Alicante zu beobachten, wo sich die Preise mehr als verdoppeln. In insgesamt 10 Provinzen ist der Preisunterschied doppelt so groß. In Madrid beträgt der Unterschied 97 %, in Valencia 80 % und in Sevilla oder Murcia ist der "Ausgleich" mit bis zu 63 % etwas größer.
Am deutlichsten sind die Preisunterschiede zwischen Büros und Wohnungen jedoch in Sevilla, auf den Balearen, in Pontevedra und Álava. In vier weiteren Provinzen sind die Preise für Wohnungen mehr als doppelt so hoch wie die Preise für Büroimmobilien. Am relativsten sind die Unterschiede bei Büros in Málaga (80 %), Madrid (73 %) oder Barcelona (54 %), während sie in Valencia 36 % höher sind. Es gibt sogar sieben Provinzen, darunter Cuenca, Jaén und Cáceres, in denen der Quadratmeterpreis für Büroflächen höher ist als der für Wohnungen.
Die Umwandlung von Hotel- in Wohnnutzung macht mit fast 2.000 Einheiten 6,6 % der gesamten Änderungen seit dem dritten Quartal 2021 aus. Wir heben sie besonders hervor, da es sich in der Regel um Änderungen mit größeren Quadratmetern handelt.
Zu den bereits hervorgehobenen Änderungen in den beiden kanarischen Provinzen kamen noch Änderungen in Provinzen wie Barcelona (172), Balearen (143) oder Murcia (132) hinzu. Etwas weiter zurück liegen Sevilla (95), Girona (53) oder Cádiz (49). In Madrid gab es 21 Umnutzungen von Hotels in Wohnungen.
Umnutzung von Hoteltypologie zu Wohnraum und hervorgehobene Provinzen
| Provinz | Einheiten |
|---|---|
| España | 1.832 |
| Las Palmas | 567 |
| Santa Cruz De Tenerife | 193 |
| Barcelona | 172 |
| Baleares | 143 |
| Murcia | 132 |
| Sevilla | 95 |
| Málaga | 60 |
| Girona | 53 |
| Cádiz | 49 |
| Cuenca | 33 |
| A Coruña | 24 |
| Madrid | 21 |
| Pontevedra | 19 |
| València | 18 |
| Cáceres | 16 |
| Badajoz | 15 |
| Jaén | 15 |
| Toledo | 15 |
| Burgos | 14 |
| Almería | 12 |
| Segovia | 12 |
| Guadalajara | 11 |
| Ourense | 11 |
| Asturias | 10 |
Quelle: Catastro
Zu den anderen Immobilien, die in Wohnungen umgewandelt wurden, gehören Büros (8,2 % der Gesamtzahl), Sportanlagen (3,7 %) und Bildungseinrichtungen (0,6 %). Wie bereits erwähnt, sind Madrid (512) und Barcelona (342) für die meisten Umnutzungen von Büros in Wohnungen verantwortlich, gefolgt von den Balearen (128), A Coruña (91) und Málaga (88). In allen diesen Regionen liegt ihr Anteil über 10 % und damit über dem nationalen Durchschnitt.
Andererseits liegt Pontevedra (140) bei den Nutzungsänderungen von Sport zu Wohnen vor Madrid (71) oder Murcia (70), während in La Rioja oder Granada die sportliche Nutzung in beiden Provinzen mehr als 10 % der gesamten Nutzungsänderungen ausmacht.
Die Provinzen mit den meisten Umnutzungen von Schulgebäuden zu Wohngebäuden sind Madrid (39) und Barcelona (27), die jeweils mehr als 1 % der Gesamtzahl ausmachen. In A Coruña (11) und Valencia (10) liegen sie ebenfalls über der zweistelligen Grenze.
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*Quelle: idealista.com
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